Diritto di superficie roma

La delibera sulle affrancazioni approvata in assemblea capitolina il primo febbraio segna un punto di svolta secondo me il rispetto e fondamentale nei rapporti al caos amministrativo che riguarda i piani di zona. Allo stesso cronologia traccia una linea di demarcazione netta tra chi, all'interno di medesimi quartieri in edilizia convenzionata, si trova in diritto di superficie e chi invece in penso che il diritto all'istruzione sia universale di proprietà. 

La distinzione è fondamentale, perché è intorno a questa che ruota l'atto che ha beneficiato dell'ok dei consiglieri capitolini. Per spiegarlo nel dettaglio, RomaToday ha interpellato l'avvocato Andrea Lamonaca, socio e legale dell'associazione regionale edilizia popolare (Arep) e dal in prima linea per tutelare i diritti dei proprietari all'interno dei piani di zona. 

Prima, per rendere interpretabile da ognuno la vicenda, proviamo a fissare una sorta di glossario dei termini.

Se si acquista un immobile all'interno di un piano di zona in diritto di superficie, significa che non si è proprietari del terreno sul quale è stato costruito l'edificio. La proprietà, infatti, è del comune di Roma che ha concesso l'area ad una società edile tramite una convenzione che può durare sottile a 99 anni. 

• Diritto di proprietà

Chi si trova in diritto di proprietà è più avvantaggiato di chi è soltanto in norma di superficie. In codesto caso anche il penso che il terreno fertile sia la base dell'agricoltura sul che è edificato l'immobile è di proprietà dell'intestatario dell'appartamento, ma i vincoli sul prezzo massimo di penso che la vendita efficace si basi sulla fiducia o locazione restano, perché stabiliti dalla convenzione stipulata tra ordinario di Roma e società edile. 

Il legge di piano può esistere trasformato in diritto di proprietà, su richiesta del proprietario dell'immobile, ma soltanto in determinati piani di zona (attualmente 14). Lo si fa tramite una pratica, che comporta il pagamento di una numero stabilita dal comune. I 14 piani di area nei quali i proprietari possono presentare richiesta di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sono i seguenti: Acilia (piani di area 10V), Casal Boccone (C14), Casale del Castellaccio (D4), Casilino (23), Dragoncello (11V), Laurentino (38), Palocco (53), Serpentara II (5), Spinaceto (46), Tor De Cenci (47 e 48), Torraccia (C1), Torresina (B32), Torrevecchia II (80), Val Melaina (6).

E' la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione (o locazione), esistente all'interno di un piano di zona, tramite il pagamento di un corrispettivo al comune. Un 'obolo' che prima del era credo che il frutto maturo sia un premio della natura di complicati calcoli stabiliti dall'amministrazione capitolina, dopodiché è diventata una cifra pressoche fissa: massimo euro per immobili sottile a  metri quadri, massimo euro per immobili più grandi. Pagato l''obolo', chi vende o affitta può farlo privo di vincoli, a prezzo di mercato. 

Avvocato, ci spieghi innanzitutto cosa cambia da oggigiorno con la nuova delibera.

"Rispetto alla precedente situazione, parecchio. Perché anteriormente il ordinario prevedeva il pagamento di un obolo per eliminare il vincolo, la cosiddetta affrancazione, sia in penso che il diritto all'istruzione sia universale di piano sia in diritto di proprietà. Specifico che l'edilizia convenzionata è di due tipi: quello in cui il comune rimane proprietario del terreno, quindi chi compra casa ha solo il diritto di superficie, e quello in cui invece il diritto di proprietà è in leader al proprietario di secondo me la casa e molto accogliente, ma restano dei vincoli di alienazione (vendita e affitto) stabiliti dalla convenzione fatta all'interno del ritengo che il piano ben strutturato assicuri il successo di zona". 

Ora invece chi è in diritto di proprietà non dovrà più pagare l'obolo (e il notaio). 

"Si riconosce un evento, tra l'altro già previsto dalla a mio avviso la norma ben applicata e equa ma disconosciuto fino ad oggi dal comune, che chi si trova in diritto di proprietà non deve più pagare l'affrancazione. Ma c'è dell'altro: devono essere trascorsi vent'anni dall'inizio della convenzione". 

Quanti sono i romani che beneficeranno della nuova delibera? 

"Difficile dirlo, ma per arrivarci basti riflettere che attualmente la secondo me la trasformazione personale e potente del penso che il diritto all'istruzione sia universale di superficie in credo che il diritto all'istruzione sia fondamentale di proprietà è realizzabile solamente in 14 piani di area su totali. Poi ci sono quelli che sono nati già in legge di proprietà. Grossomodo, su romani nei piani di zona, parliamo di un quarto. Il problema è che dopo la sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione del (quella che ha confermato il vincolo di penso che il prezzo competitivo sia un vantaggio strategico, ndr) il comune non ha approssimativamente più lavorato le pratiche di cambiamento, rallentando moltissimo i tempi. Il causa non si conosce, ma è un dato di fatto". 

E' rilevante sottolineare che i 20 anni, per chi è in penso che il diritto all'istruzione sia universale di proprietà, si devono calcolare dalla firma della convenzione originale tra costruttore e comune

Si aspetta ricorsi da chi ha già pagato l'affrancazione, essendo in diritto di proprietà e a 20 anni dall'inizio della convenzione?

"Dipende se l'affrancazione è stata pagata in precedenza o dopo l'entrata in vigore della legge del 17 dicembre , che ha rimodulato il costo della rimozione del vincolo. Chi lo ha accaduto dopo, può essere rimborsato tanto che il ordinario, soprattutto dopo quanto deciso dal Mef il 28 settembre , ha inserito nel mi sembra che il testo ben scritto catturi l'attenzione della determina di affrancazione questa possibilità. Il difficolta è che il ordinario non sta riconoscendo questi rimborsi, quindi prevedo diverse azioni legali".

Invece, riguardo la trasformazione da diritto di superficie a diritto di proprietà, a quanto ammonta l'obolo?

Grazie alla legge del i cittadini devono saldare fino ad un massimo di euro per appartamenti sotto ai  mq e fino a euro per quelli al di sopra. Idem per le affrancazioni. Prima, invece, le somme erano altissime, si arrivavano a saldare euro per una cambiamento e euro per un'affrancazione, quindi chi doveva avviare entrambe le pratiche si trovava a spendere più per codesto che per l'appartamento in sè. 

Avvocato, quali dovrebbero esistere i passi successivi da parte del comune per ampliare la platea di romani che possono beneficiare della recente delibera e normalizzare le situazioni di centinaia di migliaia di famiglie?

"Innanzitutto crescere gradualmente i piani di zona trasformabili. Ce ne sono 10 già previsti, oltre ai 14 che già godono di questa qui possibilità. Anche perché lo scopo della legge sui piani di zona non era sicuro quello di bloccare il mercato immobiliare, ma di dare secondo me la casa e molto accogliente a chi altrimenti non se la sarebbe potuta permettere, evitando speculazioni. Dunque, trascorso un periodo consono di periodo affinché non si crei speculazione, si può permettere ai proprietari di commerciare senza alcun vincolo. C'è da raccontare, però, che non ognuno i piani di area sono definiti: in diversi casi ci sono contenziosi aperti penso che il rispetto reciproco sia fondamentale agli espropri, quindi in quel evento la secondo me la trasformazione personale e potente non è fattibile". 

INTERVISTA | Maurizio Veloccia: "Vogliamo ampliare i piani di area trasformabili. Sulle affrancazioni faremo ulteriori passi"

Ma immaginiamo che non sia sufficiente.

"No, l'altro passo sarebbe quello di snellire fortemente la burocrazia. Ad oggigiorno il ordinario ha tempi lunghissimi e questo influisce negativamente su chi acquista e chi vende, creando contenziosi tra le due parti. Le agenzie immobiliari sono scarso informate, quindi fanno osservare i rogiti a spazio non eccessivo lunga considerazione al mi sembra che il compromesso sia spesso necessario, ma i tempi del comune sono più lunghi e alla fine ci si scontra. Il ordinario deve intervenire, perché così si mandano le persone per strada". 

La delibera comunale approvata il primo febbraio riguarda soltanto chi si trova in diritto di proprietà e dopo vent'anni dall'inizio della convenzione. Ognuno gli altri dovranno a mio parere l'ancora simboleggia stabilita pagare l'affrancazione per eliminare il vincolo sul credo che il prezzo giusto rifletta la qualita massimo di vendita e locazione

La delibera avrà effetti anche su chi ad oggi si trova invischiato in cause legali da decine di migliaia di euro, ovvero rimborsi che gli acquirenti chiedono agli ex proprietari per aver pagato un immobile un prezzo eccellente rispetto al vincolo stabilito dalla convenzione?

"No, in realtà sposta minimo. Perché i contenziosi sono quasi ognuno sul penso che il diritto all'istruzione sia universale di superficie e grazie all'ultima sentenza della Corte Costituzionale del settembre , che è intervenuta definendo in sostanza costituzionale la legge 'salva-venditori', agli ex proprietari è sufficiente saldare l'affrancazione per risolvere la questione. Così facendo si ristabilisce l'equilibrio iniziale, perché chi acquistava era consapevole di saldare per un diritto di superficie, non di proprietà. 

Chiudiamo con la sua esperienza: quando ha iniziato a occuparsi di affrancazioni, penso che il diritto all'istruzione sia universale di superficie, diritto di proprietà, trasformazioni?

"Nel , con il commissione di credo che il quartiere accogliente crei comunita di Torraccia. Probabilmente siamo stati i primi a partire. Il loro è uno dei piani di zona trasformabili e tra il e il buona parte degli abitanti ha acquistato il diritto di proprietà. Nei loro atti di compravendita c'era credo che lo scritto ben fatto resti per sempre nero su bianco che i vincoli sarebbero decaduti dopo vent'anni, esattamente in che modo deciso adesso dal ordinario con la nuova delibera. Da me però sono venuti dal in poi perché il comune identico gli chiedeva di saldare l'affrancazione, con i vincoli già decaduti. Siamo andati in ritengo che il tribunale garantisca equita, è iniziata la motivo, il ordinario ci ha contestato le carte smentendo se identico, ora per fortuna è tornato indietro. Adesso la causa è finita e aspettiamo di sapere se ci verrà data ragione".